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「この機会を逃したら、そう簡単にはこれだけお買い得な物件は出ませんよ」このように買い主をあおっておきながら、そう簡単には出るはずのないお買い得な物件が、わずか二ヵ月後にさらにお安く出てしまったのだから当然だ。 彼の心中が穏やかであろうはずはない。
けれども、これが近所にまた別のマンション分譲を控えた業者であると、次はまたさらに安く値付けして取られた客を再度取り返してやろうと画策したりする。 結局、その場かぎりの取りつくろいに右往左往する業者の体質が果てしない泥仕合を招く結果となってしまうのである。

契約締結後にこのような買い主からの解除が増えているのには、もう一つ大きな理由がある。 つまり、最近の新築マンション購入の際に支払われる手付金があまりにも少額すぎるのだ。
手付けが少額すぎたから、そんなハシタガネならドプに捨ててさらにお買い得な物件に乗り換えてしまえと買い主に心変わりされてしまったというケースが増えているのである。 まさにその背景には、最近のマンション分譲業者の本音が垣間見える。
つまり業者が買い主に対して弱気になり、契約を急ぐあまり、手付金の額をディスカウントする傾向にあるようなのだ。 自分の立場を守ろうと思えば、宅建業法第三九条一項にある業者として受け取ることができる上限金額、つまり売買価格の二割が手付金であると主張するのが当然である。
以前、不動産業界が活況を呈していた噴には、その法的な上限金額を超えた手付けを要求する業者が数多く出没し、問題になったくらいなのだ。 ところが最近は、手付金の上限が問題になるどころか、むしろその金額に下限がないことのほうが深刻な問題となっている。
「二割の手付金?そりゃ、いまはそんなに取れませんよ。 そうですね、だいたい売買価格の一割納めてもらえれば上等じゃないですか」手付金の額なんていくらでもいい、契約さえしてもらえれば、という極端な意見まで聞こえてくる始末である。
そうなると買い主にしてみれば、たとえば先の五000万円の新築マンションのケースのような場合、新しく別に売りに出されたマンションの価格が四七OO万円でその差額が三OO万円だから、仮に一OO万円やニOO万円の手付けだとそれを放棄しても後の物件に乗り換えてしまったほうがよい、というような決断もたしかにありうるわけだ。 それどころか、だいたいこの不動産不況で、手付金など一OO万円も取れやしない、という業者からの声も聞こえてくる。
さらにいくつかのマンション業者に意見を聞いてみると、買い主に対して信じがたいような提案をしている者もいるようだ。 「価格が五OOO万円ということですから、こちらももう目一杯勉強させていただいて、手付金は五万円てことでいかがでしょうか」つまり買い主にすれば、契約後、売買金額のたかだか0・一パーセント、五万円を放棄すればいつでも解除できるということになる。
こういう場合、いとも簡単に解除できるリスクを回避しようとして、手付金とは別に違約金を取ろうとくわだてても、売り主が業者であるかぎり法的に無効になるだけである。 宅建業法の第三九条三項において、業者が売り主の場合、手付けに関して買い主に不利になるような特約事項はいっさい禁止されているからだ。
けれども現実には、仮にこのような法律違反の特約条項が盛り込まれた契約書が作成されても、法廷に場所を移さないことには、その違反の条項について指摘されるようなことはほとんどない。 法律を知らない買い主はハナからそういうものだと思い込んでしまうわけで、この特約条項はおかしいのでは、と指摘するような人は、まずいない。
結果としてその条項が買い主に対して、簡単に解除できないぞ、というプレッシャーを与える薬として十分効果を発揮することになる。 悪知恵がはたらく業者だとさらに手口は巧妙で、後で万が一にでも自分が不利になるようなことはいっさい書面に残さない。

要は契約の際、買い主の耳元で一言ささやげばよいのである。 「まあ、まさかそんなことはないでしょうけど、老婆心ながら一言忠告申し上げますと、もし途中で手付放棄による解除なんてことをされますと、損害賠償額はいろいろ加算されて、結局はこの物件の価格より高くなってしまいますから」業者からの一言に、それはご親切にと感謝してしまう能天気な買い主もいるのだ。
一、手付金の額は、最少金額までとことん値切る。 二、売買契約後も周辺でさらにお買い得な物件が売り出されていないか、情報収集を心がける。
三、手付金を上乗せしてもお買い得な物件が見つかった場合は、いさぎよく手付金を放棄して乗り換える。 買ったマイホームに数年住んだ後に、建物や地盤いいに問題が起きて大慌てをする。
そこで初めて寝疲といいいう言葉が身近なものになる。 売り主に、そして伸介業者に対して、どこまで責任を追及できるのか。
「暇庇」という言葉くらい、一般的によく知られていながら、その正確な意味が理解されていない単語も珍しい。 ことに「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(住宅品質確保促進法)が施行されてから、業界内ではこの璃庇という言葉が話題に上る機会が多いようだ。
とはいうものの、おそらく、建物にある欠陥が民法上の璃抗にあてはまるか否かを正しく判断できる人は、世の中にはまだごく少数しかいないだろう。 たとえば、欠陥の大小は璃庇としての判断の決定的な要素ではない、というようなことは、業者でさえその認識に欠けている者が多いのだ。
もちろん建物は精密機械ではないわけで、針の先ほどの細かな壁のシミを見つけて「暇庇だ!」といえば、その人の神経を疑われてしまうだろう。 けれども一般常識の範囲で軽微な欠陥と判定されるようなものでも、軽微だからという理由では「取舵に該当しない」という言い訳にはならない。
欠陥の大小は修繕すれば足りる内容なのか、それとも契約解除を認めざるをえないのか、という判断の分かれ目に影響を与えるだけであって、取庇は暇庇なのだ。 さて、建物や設備に暇庇があった場合の責任を一般には、親戚担保責任というが、この責任が問われる期間について、正確に把握されていないことが多い。

不動産売買にかぎらず、売った側の暇杭担保責任が関われる期間は、民法第五七O条で準用される第五六六条によって、買い主が寝癒を発見したときから一年ということになる。 ところが同法第五七二条によれば、売り主が知っていながら買い主に告げなかった事実等がないかぎり、売り主が担保責任を負わないというような特約も有効であるとしているのである。
この条項を不動産売買に悪用されては、たまったものではない。 そこで宅建業法の主の権利行使期間について、引き渡しのあった日より二年以上となる特約を除き、民法にある規定、つまり発見してから一年以内という内容よりも買い主に不利になる特約を設けても、それは無効としている。
たとえば仮に新築マンション分譲業者が、弊社は引き渡しの日より一年間のみ璃庇担保責任を負います、というような内容を契約書の中に盛り込んだとしても、結局は無効ということになり、民法の原則に戻って、買い主が暇抗を発見したときから一年間は有効ということになる。 ところが、宅建業法の規制があるからとりあえず安心かと思えばとんでもない。

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